主持人：你好Mason，大家都知道近几年来，日本房产在中国非常的火热，那又是什么原因导致这个日本房产的火热呢？

Mason：事实上是这样子的，日本房产我们从历史的角度来看，从2013年开始才进入了中国市场，那么最早进入中国市场是什么类型的产品呢？更多是以长租的小公寓为主，这边的小公寓的面积不大，可能只有20平方米左右，价格相对来说比较低，50到70万人民币就可以买得到，他的回报率相对来说比较稳定，差不多在5%的一个水平，那他的位置呢？基本是集中在像京东、大阪这样主要的日本城市。那么很多国内的投资者把它当做一个理财产品来做，所以他们更多的选择了这类的产品。

随着时间的推移，实际上日本的旅游业在这几年当中，也有一个非常迅猛的发展。从13年开始，我们从数据的角度来说，差不多有1000万的海外游客进入日本这个市场进行旅游。而到了2019年，这个数字已经增长了四倍，差不多达到了2800万的水平。这样高速增长的旅游人口的事实上，带动了当地的短租行业非常快速的发展。

酒店业，在这段时间可能并没有太多的人力物力能投入去适应这么多的人口增长，而短租行业像民宿这类的产业，实际上是很大程度上取代了酒店在日本的旅游业当中的这么一个地位。所以，再从17年开始到19年，实际上日本的民宿产业有了一个非常大的发展。

这类民宿，可能它的价格同样也不会特别高，差不多在这个200万人民币左右我们就可以拿下来，它的面积或者说它的类型，实际上是这种独栋别墅的类型。我们经过一些简单的改造，面积可能只有80平到100平的这样一个使用面积，我们就可以做这个差不多6%净回报的这一个短租的产品。

所以这两点，实际上是当前日本比较主流的投资方式和投资方向。那么第三点，实际上跟日币本身的一个避险性有非常大的一个关系。我们都知道，在金融危机发生的时候，或者说全球金融低靡的时候，日币往往是逆势上涨的，很多人把日币这种产品作为一个避险资产，在进行规划和考量。

所以，在综合这三点原因，一来避险，二来是他有一个非常不错的旅游人口，三来他的长租本身也是非常的稳定，这是三点，是主要导致了日本房产在中国国内这么火爆的一个原因。

主持人：在当前的环境下，疫情对日本的房产又有什么样的影响呢？

Mason：在上一个问题当中，我们把日本房产类型主要分为的长租类和短租类两个类型。那这个问题我们也从这两个类型来分开看：

首先看短租类，短租类更多的租客，是依赖于外来的旅游人口，而在疫情的大环境下，实际上对旅游业是产生了一个非常大的冲击，我们都知道，很多的国家都已经颁布了旅游禁令，禁止本国的游客出行，也禁止外来的游客进入本国，那么实际上，短租类是在这段时间里面更缺少这个游客去进行居住的，那么缺少游客的居住降低了入住率，也自然而然都会影响到他本身的一个房产收益。

再看长租类，长租实际上更多的是跟日本本地的这么一个国情或者说社会习性相关。那在疫情的发展当中，实际上，并不会影响到当地人的这么一个本身的居住习性，我们在过去几年的全球长租，回报的这个排行榜当中，我们看到的更多的是日本几大主要城市都是占据着，这个排行前几名的这么样一个水平的。

因此，在这场疫情当中，实际上长租是要优于短租的。

主持人：您对未来日本房产投资有怎样的看法呢？

Mason：我们前面提到日本房地产投资，它更多吸引人的点，是在于一来他一个避险货币体系，二来一个稳定的长租回报。那么我们再来看到，它本身的一个房产走势上。

我们都知道在1990年的时候，日本房地产是经历过一次泡沫破碎的这样一个动作，从九零年开始，一直到2013年的他的房地产市场都是在下行的轨道当中的，我们再来看到其中的一段，从2000年开始到2013年的这13年中，实际上日本房产的走势是几乎趋近于一根直线的啊，它的含义是什么呢？一方面是在2000年之前，他已经完成了排干泡沫的这么一个动作；另一方面呢，它本身所体现出的价值是等同于它的市场价值，基于这两点，我们认定日本房地产本身是具有一定的避险性的。那么在结合上他一个稳定的长租回报，因此我们对于未来日本长租市场预测是非常看好的。

那么，再说到他的短租市场，短租市场确实在这次的疫情当中，受到了非常大的冲击，因为游客略减。但是，日本政府对于旅游业的规划，是横跨的未来的五到十年的，不管是接下来要举办的东京奥运会也好，2024年的大阪赌场开设，包括2025年的世博会以及26年的名古屋亚运会等等，一系列的国际性的盛大集会，都是很大程度上带动旅游业发展，这样一来也刺激了或者说促进了未来日本这个短租行业的一个发展，因此在这个未来我们对于短租的行业也是相应的看好的。

主持人：Mason，当前主要日本房产投资集中在大阪和东京，那您对这两座城市有怎样的看法呢？

Mason：那么先从大阪来说，大阪这座城市，在过去几年当中一直是以他的短租类产品而闻名于市场的，也跟日本本身的一个政策有相应的关系，那么在这段时间当中，其实我们已经发现了他的短租市场，有了这么一个过热的情况，而这次疫情实际上对于这个短租市场，刚好有一个降温的这么一个动作，在未来我们都知道，24年的这个赌场开设以及25年的世博会，实际上对于旅游也还是会有一个很大的这样一个拉动作用的。因此，在未来我们对大阪的短租市场还是比较看好的。

再说到东京，东京更多是以它的长租为主啊，长租类型的主要分为这个公寓长租以及楼房的长租，特别是楼房这么一个长租类型的，它本身具有很大的这么一个避险性，再这样一个经济环境十分低迷的情况下面，我们对东京的房地产市场是更加看好的。