塞浦路斯移民看过来：

陷阱一：零中介费，免费塞浦路斯 商务考察

塞浦路斯购房移民项目在中国市场开始推广的初期，一般的中介公司收取15-20万人民币/户的中介服务费用，那时移民中介代理房地产商的房产销售仅能获得成交额2%-5%的佣金，佣金的支付在欧洲十分普遍。乍一看，好像中介利润非常可观，其实不然，中介公司为了客户的投资要做大量的信息收集、筛选、分类、过滤等工作，涵盖整个投资的售前、售中、售后等环节，加上大的中介公司庞大的国内外运营团队，除掉费用其实所剩无几。然而这种状况从2012年下半年开始发生了质的转变，许多中介逐渐推出“零中介费”、“免费看房考察”等“市场福利”，难道是机会来了么，福利真的来了么？其实恰恰从这个时间节点开始，塞浦路斯的投资渠道真正开始恶化，黑心中介和那些被黑心中介教坏了的开发商真正团结起来，20%、25%甚至30%的销售返点（佣金+市场开发费用）使他们从每个成交客户身上赚了个盆满钵盈！我们仅以塞浦路斯购房移民的最低标准30万欧元来计算，20%的返点就有6万欧之多，塞浦路斯购房移民自此变成了一个超越任何其他移民项目的“暴利”项目！

拆解：天底下没有免费的午餐，天上也不会掉馅饼，每当幸福来的太突然，我们一定要提高警惕，难道真的有这么彻底的“雷锋”？羊毛出在羊身上，投资考察费用是每个投资者需要付出的必要成本，切不可贪小便宜吃大亏！

陷阱二：超高租金回报，反租、包租

去过塞浦路斯的人对塞浦路斯比较淳朴、敦厚的民风有一致的好评，塞浦路斯人想法通常比较简单，市场手段也比较单一，有人说，塞浦路斯的开发商都是被中国的黑心商人教坏了，虽然这个说法不尽属实但确实也并不无道理，“超高租金回报，反租、包租”这种低劣的骗招很少见当地开发商用在英国、俄罗斯等其他主流塞浦路斯移民身上，倒是在“聪明的中国投资者”身上屡试不爽。为了吸引中国购房者，不良开发商给出极具诱惑的“超高租金回报，反租、包租”承诺，甚至包租合同。帕福斯市一个普通的2室公寓，竟然可以给出750-900欧元/月，2-3年包租、反租合同，不少中招的投资者待包租合同期满再找开发商续签包租合同时才发现，包租价格直降为250欧元/月甚至更低，还要额外扣除管理费等其他杂费，所谓的“高租金回报”不过是一个烂透了的故事。殊不知，帕福斯一个普通的2室公寓（特殊优秀物业环境的新楼盘除外）市场上平均售价最多10万欧元/套，正常租价也仅为200-350元/月，开发商以高价包租为诱饵，30几万卖出去，再给你点小小的甜头，是多么划算的买卖！不仅仅在塞浦路斯，前些日子国内各大门户新闻网站也曾曝光“美国房产投资包租陷阱”，手法如出一辙。

拆解：包租？当然好！首先要了解正常的房屋租金的市场价格，在网上搜索（最好用英文搜索引擎，用英文关键词如Cyprus Property Rent来搜索）,太多的塞浦路斯本地房产出租网站都可以找到可供参考的租金信息。当然同样的方法也可以找到类同房源在国外网站的售价及类同房源二手房的价格。当信息严重不对称的时候，您就要想想，是不是房价太离谱了？

陷阱三：商务考察24小时贴身服务

许多“暖心”的中介开始对前往塞浦路斯实地考察的客户实行24小时无缝隙商务考察陪伴服务，为大多数语言不通的投资者提供了很大的便利，同时也从实际上刻意地阻隔了投资者和本地居民的接触，切断了与本地信息资源一切可能性的联系，整体考察完全在中介公司的设计之中，考察行程仅仅局限于中介和开发商有限的资源及其洗脑式信息灌输，一步步走进精心设计的陷阱。

拆解：海外投资，尤其是商务考察一定要全面地和本地居民、英、俄早期移民接触，收集并了解更加广泛、客观的信息。以房产为例，选中楼盘后可以在楼盘附近的咖啡店、餐馆、小超市通过和本地人的交谈很轻松地了解到周边地区真实的新房价格、二手房价格、房屋租金等非常有参考价值的信息，或者在网上了解到上述信息。切记偏信则暗，兼听则明！

陷阱四：低价高标

中国人善于“运作”，某些购房者希望购买低于30万欧元的房产但是同样可以获得PR（Permanent Residence），迎合小部分客户的心态，许多中介在当地开发商的配合下为某些客户提高房产标的价格提供便利，2012年底，很多中国客户因递交申请的材料涉嫌“不实”而被塞浦路斯政府部门驳回，在国外，一旦这种不良信用记录产生，其负面影响将需要背负终生。

拆解：中国投资者海外投资一定要有充分的法律意识，充分了解当地的法律、法规，尊重、遵守当地法律、法规其实同时也保护了自己的权益，切不可以身试法耍小聪明，偷鸡不成反蚀把米。塞浦路斯现在的大环境是“招商引资”，这种挑战法律权威的行径或许暂时得以蒙混过关，当心“秋后算账”。

除了上述典型的陷阱，市场上还有其他各种奇招怪式，投资者只需以一招应对其百般变化：关注价值、规避风险。在投资购买国外房产时，要对当地的房产行情做深入调查，切勿听信开发商、中介的单方面说法，要注意房产的实际价值。

1. 必要的商业调查，做足功课

互联网上可以找到大量的信息，新房信息，二手房信息，房屋出租信息。塞浦路斯投资尤其提醒大家在网上搜索并借鉴塞浦路斯老牌传统移民群体英国人、俄罗斯人的经验，对采集的信息加以正确的分析和筛选，做足功课！

2. 选择恰当的中介、开发商

针对中介、开发商做必要的资信调研然后再加以选择，中国已经有为数不少的投资者在塞投资买房却因开发商的资金链断裂等问题迟迟无法交房。相对来说，品牌中介和开发商更在乎自己的品牌和形象，有着完善的售前、售中、售后服务体系，企业责任和社会责任感比较强，更加值得信赖。这一点尤其建议投资者参考网上和商务考察中从接触到的在塞浦路斯生活的英国、俄罗斯早期移民了解他们对开发商的评价、口碑。由于利益驱使，很多中国投资者购房移民后加入了和中介、开发商合作卖房谋利的行列，他们的建议往往由于利益驱使而失其公允、客观，尤其要谨慎采纳！

3. 更加科学的商务考察

必要的实地商务考察，无论通过中介还是直接通过开发商，一定要有自由的自主考察时间，多接触当地居民，拿到一手、客观的市场信息，房产投资尤其要对周边配套的学校、医院、商业设施等综合考察，对投资房产的实际价值、市场预期有准确的判定。